在深圳部分地区的楼盘于2007年7月达到每平方米近三万元的天价后，经过一年多的时间，许多小区哪怕把房价降到1万以下，也不能挽救“金九银十”的成交 量。与此同时，这座城市曾经林立的地产中介也已倒闭了60%，更多的地产从业者则在闲聊和观望中打发着时间。而在中国的另一个繁荣区——长江三角洲，裸泳 者同样被市场的浪涛打入沙中——除了始于7月，一直未见消停的万科退房风暴外，作为浙江知名地产中介机构的宏润诚信也在全民迎奥运的当口黯然结束了曾经辉 煌的事业历程，但是，和10月份震惊全国的“中港地产管理层卷款潜逃案”相比，这一切又是“小巫见大巫”了。也许“出来混，迟早要还的”其意义就在于此 吧。
作为遮风避雨的窝，房屋对每个人的意义自不待言，但是历史上曾无数次证明，脱离民众收入水平太远的房屋价格就意味着泡沫，而泡沫是迟早要破的。事实上，经 过笔者近两年多的观察、研究，目前的中国无论从内需潜力、人口结构、还是市场供需上都是不足以支撑高房价的。
一、在内需潜力上，中国虽然拥有着13亿人和极高的储蓄率，但是，这些储蓄平摊在所有人身上却是少得可怜的。以2007年年底中国城乡储蓄余额17万亿元 人民币计算，就算不排出其中黑色、灰色资本，也不算上0.1%人口拥有全社会60%财富的现实，那么13亿人平摊下来，也就是1万多块一个人，对于买房来 说，内需拉动的空间是比较有限的。而目前每平方米动辄三四千（二线城市）甚至上万元（北京、上海等）的价格，明显是难觅买盘的，是严重脱离民众收入水平 的。
二、中国的人口结构。由于近三十年来的发展带来的巨大污染、生活压力以及某些政策的不合理因素，中国已经出现了出生率大规模下降的现象，而2006年以来 农村、城镇中小学的合并潮已经在说明青壮人口在相对减少，实际上，2006、07两年的新增人口只勉强维持在人口世代更替水平上（有报告指出，2006年 新增人口仅为500万，2007年这个数字则降去了200万），而未来中国人口还可能出现负增长，所以，潜在买房人肯定不会多。这样维持高房价最重要的刚 性需求就不可能像1998、99年那么明显。
三、市场供求关系。中国在2003年以来的房地产热中，一大批实业（以及黑、灰色）资本涌向房地产业，特别是2006年以来这一轮房价上涨使许多企业通过 信贷融资来大兴土木，这样，根据建筑周期（一般是一到两年），未来一、二年里将是新房集中上市的时间，那么市场供给一多，房价肯定大跌，而面临巨大还贷压 力的房企也将甩卖房产，所以将来会出现极端的买方市场，房价将出现雪崩式跳水。
其实，继2007年下半年部分一线城市出现有价无市局面后，2008年1—8月，北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏等经济发达省市的商品住宅成交 量下降都在20％以上。其中北京、上海、浙江的同比下降分别为55．5％、38．5％和32．5％。截至8月底，全国商品房空置面积已达1．3亿平方米， 同比增长了8．7％。 这些数字也在告诉我们，脱离了民众收入水平的房价泡沫已经在技术上破灭。目前的高价位，与其说是市场需求的支持，倒不如说是地产商们深怕降价缺口一开，导 致价格出现雪崩式下坠而采取的营销策略。
然而，在房价与消费者僵持的当下，更大的利空能量正在积聚：随着欧洲、北美、日本等传统出口市场陷入经济危机，在过去十多年里培育了大批中国“中产阶级” 的外贸行业正面临空前惨烈的寒冬，而出口企业的股票在2007年年中就开始的下跌浪潮正是这一趋势的如实反映。因此，随着“中国制造”的崩盘性调整，有能 力购买住宅的中青年人口将急剧缩水，甚至那些欠下房贷的购买者们也将因为人生陷入困境而不得不选择断供之路……这样一来，已经缺乏买盘的地产企业将更加乏 人问津。更可怕的是，当购房者成批断供后，银行为保持流动性，将不得不加紧回收过去贷给房企的贷款利息，而还不起利息的房企，其选择除了出售企业、申请破 产之外，便只有领导层的卷款潜逃了。
至于最近的“救市”措施，笔者并不看好，因为可以想到的政策工具除了银行降息、放松信贷和地方政府直接向企业注资等办法外，并没有真正足以提振潜在购房人 的消费能力与消费信心的方案，这样做，非但不能拯救逐渐下坠的楼市，相反会造成从中央到地方更大规模的财政缺口，也会为未来的超级通胀埋下可怕的伏笔。
笔者并不否认现在政府“保增长”的决心与诚意，但是笔者认为，目前政府的当务之急应该是建立基本失业保障体系，做好贫困人口的救助工作，特别是要救助好那 些产业调整浪潮中失业的农民工与大学生，从而在根本上维护好社会的稳定，只有使这些人有了基本的消费能力，才能为中国的经济转型和下一波增长周期创造需求 条件。同时，政府应该适当地借机裁剪冗余人员，缩减行政成本，从而减少全社会的交易成本，为经济运行创造更宽松的环境。而对于楼市未来命运，笔者认为，楼 房是耐用商品，可以长期存留，因此让市场出清并不是一个坏选择。当然，这一过程无疑是痛苦的，现在的萧条，仅仅是个开始，笔者估计，真正惨烈的地产变局将 出现在2009年二三月间，因为二～三月是地产销售的清淡期。至于未来的房价，笔者认为，综合前面提到的内需潜力、人口结构和供求关系来分析，房价将在长 期保持在低位运行，2007年年中的价格在5～10年内难以再现。
地方政府已经和房地产紧紧绑在一起了，要么一起崩盘而死，要么一起慢慢拖死，无论什么政策，老百姓没有钱怎么买房？？收入是人家欧美的几十分之一，房价去 和人家接轨，人家社会保障体系完善，医疗、教育都十分健全，我们穷人生大病跟等死差不多。其实我们广大网友都知道怎么回事，可是江山不是我们穷人说的算 的，历朝历代都是一个鸟样，都是少数既得利益者鱼肉百姓，就这么简单。什么政策，什么改革，都是放屁，改来改去都改到少数人腰包了。也许5毛党会反驳说， 改革开放30年，我们的生活明显改善了，人家收入明显提高了。可是我却要说，如果30年来，我们还活在当时的水平，那只能说明是人类文明的倒退，人类文明 的悲哀。30年来亚洲有倒退的吗，就连朝鲜都有3g手机了。不说了，越说越气。老百姓都看明白的问题，当局者却不敢正视解决，只能说利益集团太强大，已经 很黄很暴力！！！！
放心，开发商死都不会降价，大不了抵给银行，照样不亏，倒霉的是银行。如果降价销售，亏的是开发商。看着巴，银行才不傻呢，大不了坏帐剥离，国家担着，国家有钱吗，最后还是百姓但着。这就是食物链。
有一个概念大家要搞清楚：
房子不是农民种的水果每年都长出一茬，卖不掉就会烂掉。库存房子不动，开发商就没现金流，盖新房的人就会少，房价就会出现环比增幅下降。也就是说：房价上涨速度慢了。这是宏观趋势。
但是，中国的城市结构不同，房价走向也会不同。
第一类：外来人口大量涌入的政治经济文化中心城市，如：北京、上海、产业结构合理的沿海发达城市，绝大部分省会城市。这些城市的普通住房房价升也好降也好，在经济危机到来的时候，升降幅度都不会很大。因为土地资源是有限的，就像珍稀古董，升价容易降价难。
第二类：二线城市、经济结构不太合理的沿海城市、特区（深圳、海南、珠海等），因为前几年的房地产玩的是“概念股”，概念破灭回归理性是很正常的，今天 的海口就是明天的深圳，昨天的深圳就是90年代的海口，好在深圳是在今天的房地产政策下，没有搞出海口那么多的烂尾楼已经很幸运。
第三类：中 小城镇。外来人口微乎其微，地方政府胡乱拆迁房价虚高供大于求，这些地方工人每月千八块钱的工资，但房价已经突破2000，房价下跌在所难免，随着企业的 不良贷款越来越多，银行日子难过，房地产融资困难，抛房换现金导致房价下跌，烂尾楼现象将更加严重。企业不景气导致居民越来越穷，购买力越来越差，房价进 入下跌的恶性循环，房价回到合理价位的可能性最大。
所以——
1、北京五环之内、上海环线以内及周边、个大省会城市、沿海发达城市的2环线以内商业用房、高档豪华住房价格可能跌幅较大，但普通住宅能增幅环比等于零也就是不再上涨就算差不多了。
2、中小城镇普通房价最大跌幅达到目前房价的一半多一点是有可能的、
3、炒概念的地区，崩盘在所难免。
中国房价需降三分之一
英国《金融时报》中文网特约撰稿人沈晓杰 2008-12-24
12月22日， 中国政府网刊登了“国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见”。和几天前国务院常务会议出台的房地产市场政策措施相比，“变化”最突出的就是“ 意见”的第三条特别强调：“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。”各大网站在转发这份文件时，都在标题上 突出了“合理价格”四个字。
如果笔者没有记错，这是近年来在中国国务院和部门的文件中，第一次对开发商提出的“合理价格”要 求。很长一段时间，人们在“官方”的文件听到最多的，大概就是“稳定住房价格促进房地产业健康发展”；甚至在房价“突飞猛进”远远脱离了普通市民的收入和 负担水平后，一些房地产市场调控的“红头文件”上还是“抑制房价涨幅过快上涨”。房价上“合理价格”的提出，给“郁闷多年”、尤其是对房地产上救市“迷茫 ”和不满的百姓，有了一种“峰回路转”感觉。
实际上早在九八房改之初，当时的中国建设部长俞正声就再三强调：让百姓买得起房一直 是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点，也是住房领域落实 “三个代表”中代表广大人民群众根本利益的重要内容。可惜随着这几年房地产市场的变化，尤其是中国房地产利益集团的影响力和话语权的日益壮大，“让老百姓 买得起房”不仅从“红头文件”中消失的“无影无踪”，甚至还成了中国官员们的“禁忌”。
也许应验了那句“祸兮福所倚”的老话。处在“五六千点高位”中国房地产市场的“穷途末路”，使包括决策者和房地产大腕在内的“关联者”再次不得不屈从于“市场规律”。以价格的弹性“有效”的满足刚性的需求，激活最大的内需，住房的“合理价格”由此而生。
现在的关键问题，就是什么样的房价水平，才是“合理价格”。
要科学的计算出房价的“合理价格”，至少应该考虑4个方面的因素：第一，商品住房建设的真实成本；第二，房地产商合理的利润水平；第三，房价和居民的收 入水平之比是否符合国际惯例；第四，中国城市土地的“全民所有”，有没有体现到房价之中。关于商品住房的真实成本，开发商认为“露不得”。但不管这中间有 多少“见不得人”的“黑金”“贿金”，扯掉这块“遮羞布”也非难事。在商品房建设的所有支出中，最大的两块一是土地出让金，二是造房的建安费。根据国土部 “中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，到2007年一季度“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1702元，如果加权到 全国城镇（土地出让金至少降低三分之一），再算上1.5倍的容积率，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，也只有756.8元（算上从拿地到建房的周期， 土地的成本就更低）。至于造房的建安费，前不久有建筑业的包工头自爆广州番禺为680元不到。我们高估中国城镇平均建房所需的建安费在900元左右；如果 把其他方面的配套费、税费和成本再加上，分摊到每平方米最多也就500元。这就意味着，从全国城镇的平均住宅建造成本来说，现在开发商建房每平方米成本只 有2156.8元。
了解了开发商真实的建房成本，下面的问题就是开发商的利润水平究竟应该多高。有人说这应该由市场的供求来决定。但事实证 明，中国的房价是由开发商寡头完全垄断操控的， “囤地捂盘”抬高房价早不是什么秘密。按照国际上的“行规”，商品住房建造的利润率一般都在3—5%左右。中国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘 徊。所以，中国商品住房的利润水平也不应该高过10%。而到2007年底，全国城镇商品住房的平均房价每平方米4000元左右，利润率近50%。
第三，房价究竟应该多少才是合理。这方面国际上早有“量性”的定论，既看它的房价收入比（指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之 比）究竟是多少。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3－6（世界银行专家的说法为4－6）。超过6的时候，就会被公认为属于房地产泡沫区；达到7以上就会被世界上公认 为“国际房价最难承受地区”。
此外，依据中国宪法，国家的土地为全民所有。公民的居住成本理应比土地私有制下的国家要低得多。
综上所述，中国城镇居民的买房的“合理价格”，应该是最高不超过家庭平均年收入的6倍水平。我们以中国国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收 入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90平方米“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为 248148元，每平方米为2757.2元。
而这样的价格，比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平，低了三分之一 左右。这表明，中国城镇的房价要回归到“合理价格”水平，至少要比现在的房价下降三分之一以上。否则，让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一 句空话。需要特别指出的是，由于各地情况的不同，大城市和沿海发达地区的房价下降的幅度应该更大，像北京上海等大城市房价要下降二分之一左右才能谈得上是 “合理价格”；而西部等地区房价水平本来就不是很高的地方，下降的空间可能稍小一些。但核心只有一个，就是每个城市和地区的房价收入比，不能超过6倍。只 有有了这样的具体的“定量”指标，中国城镇居民的房价回归到“合理价格”，才不会成为一句“空话和官话”。
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